Что делать, если застройщик нарушает сроки передачи вашей недвижимости?




 

Долевое участие в строительстве – пока самый распространенный  способ приобретения жилья на первичном рынке.

Он  позволяет покупателю жилья сэкономить  значительные средства за счет того, что  участник долевого строительства (дольщик) платит за квартиру, когда она фактически еще не построена, то есть ёщё на этапе строительства,  фактически соинвестируя этот процесс.  Чем раньше  заключается договор долевого участия (ДДУ) в строительстве, тем  меньшую сумму, как правило, платит за свою будущую жилую недвижимость дольщик.

Взаимоотношения между дольщиками и застройщиком регулируются федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Он достаточно детально описывает права и обязанности сторон. В то же время на практике часто возникают сложности из-за недостаточной правовой грамотности участников строительства.

На что же может претендовать дольщик? Какой общий алгоритм действий для защиты им своих прав?

К наиболее частому нарушению относится  невыполнение застройщиком обещанных сроков передачи объекта строительства (квартиры, дома) дольщику. Причем просрочка может составлять от нескольких месяцев до нескольких лет.

Вместе с тем, срок  этот — обязательное условие ДДУ. Соответственно,  срыв сроков является нарушением условий договора и влечет за собой для застройщика негативные гражданско-правовые последствия.

В этой ситуации дольщик вправе требовать выплаты ему неустойки, потребительского штрафа и компенсацию морального вреда.

Неустойка

Для граждан неустойка рассчитывается  в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ (на момент написания статьи — 7,75%) от цены договора за каждый день просрочки.

Пример расчета неустойки: квартира стоит 1 000 000 рублей (уплачены по договору ДДУ). Просрочка составляет 300 дней. Размер неустойки: 1000000*7,75%/150*300=155000 рублей. 

Неустойку можно взыскивать как до передачи квартиры, так и после. Совсем необязательно ждать подписания акта приема-передачи объекта.

Дольщик имеет право на неустойку буквально с первого дня просрочки со стороны застройщика.

Стоит отметить, что закон предусматривает право суда на снижение размера неустойки, исходя из особенностей конкретного дела. К примеру, если застройщик затянул со сроками по объективным, не зависящим  от него причинам.  Их застройщик должен доказать и обосновать, а суд обязан в своем решении детально объяснить причины уменьшения неустойки.

К сожалению, на практике очень часто бывает так, что судьи не вникают в подробности дела и снижают размер неустойки по собственному усмотрению в интересах застройщиков без каких-либо оснований. В таком случае дольщику остается либо согласиться с таким решением либо оспаривать его в вышестоящей судебной инстанции.

Потребительский штраф. 

Потребительский штраф предусмотрен положениями закона о защите прав потребителей. Он взыскивается судом в обязательном порядке в случае, если застройщик добровольно не выплачивает дольщику полагающуюся неустойку. Размер потребительского штрафа составляет 50% от взысканной суммы.

Пример: квартира стоит 1 000 000 рублей (уплачены по договору ДДУ). Просрочка составляет 300 дней. Размер неустойки составляет: 1000000*7,75%/150*300=155000 руб.  Таким образом, размер потребительского штрафа должен составить 50% от 155000 рублей: 77500 рублей.

Но на практике, к сожалению, суды общей юрисдикции используют тот же подход, как и в случае с неустойкой. Они необоснованно занижают размер потребительского штрафа, несмотря на достаточно детальные разъяснения в законе и постановлениях пленума Верховного суда РФ об основаниях для снижения штрафа.

Компенсация морального вреда.

Компенсация морального вреда предусмотрена положениями закона о защите прав потребителей.

Дольщик вправе рассчитывать на компенсацию морального вреда в случае, если застройщик в добровольном порядке не удовлетворяет требования о выплате неустойки за просрочку.

Это наиболее уязвимая часть требований дольщиков. Нужно понимать, что суд вправе самостоятельно установить размер компенсации морального вреда исходя из собственной оценки ситуации. Эта категория очень субъективна. Чаще всего суды с большой неохотой взыскивают крупные суммы и ограничиваются несколькими тысячами рублей.

А теперь, общий алгоритм действий дольщика при просрочке передачи объекта строительства:

  1. Подготовка претензии. Необходимо составить претензию, указать в ней на нарушение сроков и потребовать выплатить неустойку в добровольном порядке. Приложить расчет неустойки. Претензионный порядок не является обязательным, можно обращаться в суд и без направления претензии, но в этом случае вы не сможете потребовать выплату потребительского штрафа.
  2. Направление претензии застройщику. Направлять лучше ценным (заказным) письмом с уведомлением о вручении и описью вложения по адресу, указанному в договоре долевого участия, а также по адресу застройщика, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).
  3. Подготовка иска в суд. В случае если застройщик не удовлетворяет требования в добровольном порядке в течение 10 дней с момента получения претензии, можно обращаться в суд. Для этого необходимо подготовить иск, в котором указать на нарушение своих прав, сослаться на нарушенные нормы закона и договора, а также указать, что вы требуете от застройщика. Вы вправе потребовать выплаты неустойки, потребительского штрафа и компенсации морального вреда. Причем размер неустойки можно рассчитывать к каждому судебному заседанию, поскольку судебный процесс обычно занимает несколько месяцев, и за это время сумма неустойки возрастает. Закон предусматривает возможность потребовать неустойку на будущее, до момента передачи квартиры, но на практике суды редко удовлетворяют такие требования.
  4. Направление иска в суд. Иск нужно распечатать, приложить к нему копию иска для направления застройщика, копию договора ДДУ, документов об оплате по договору, копию претензии с подтверждением ее направления, квитанцию об оплате пошлины и иные документы, имеющие отношение к вашей ситуации. Обязательно нужно рассчитать размер пошлины и оплатить ее! Не забывайте, что для граждан предусмотрена льгота – если сумма требований меньше одного миллиона рублей, то пошлина не платится, если сумма превышает один миллион рублей – то пошлина рассчитывается исходя из размера требований, превышающего один миллион рублей. Иск можно подать непосредственно в суд либо по почте.
  5. Ожидать реакцию суда и приходить на заседания. Контролировать ситуацию, знакомиться с материалами дела, позицией застройщика. Полноценно вести дело. Данный пункт наиболее сложен для неспециалистов, поскольку со стороны застройщиков в суды обычно ходят штатные либо привлеченные юристы, досконально разбирающиеся в тонкостях взаимоотношений между застройщиками и участниками долевого строительства. Чаще всего застройщики апеллируют к тому, что просрочка произошла не по вине застройщика, в связи с чем суд должен снизить размер компенсаций. В таких случаях необходимо профессионально анализировать позицию застройщика, находить в ней изъяны и доказывать суду, что требования о снижении неустойки, штрафа и морального вреда являются необоснованными.
  6. После вынесения решения дождаться вступления его в законную силу и получить исполнительный лист. Нужно учитывать, что решение вступает в силу не сразу, а по истечении 30 дней, в течение которых застройщик может обжаловать решение в апелляционной инстанции. Если этого не произойдет, то можно получать исполнительный лист и предъявлять его ко взысканию приставам либо в банк.

 Обращаем внимание, что приведенный алгоритм действий и рекомендации носит общий характер, и не учитывают особенности каждой конкретной ситуации. Если у вас нет юридического образования, мы рекомендуем обращаться к профессионалам, поскольку на практике всегда возникают ситуации, требующие специальных познаний и которые невозможно предусмотреть при написании статьи. К тому же закон предусматривает возможность взыскать с проигравшей стороны расходы на представителя, которые понесла сторона, победившая в процессе.

 Воловиков Юрий

 Управляющий партнер юридической компании V&P LEGAL


Новости

Добавить комментарий