Особенности купли-продажи необычных и нестандартных квартир




 

К необычным или оригинальным квартирам относятся, те, особенности, планировки которых явно выделяют их среди других, сопоставимых по характеристикам и классу.

Эксперты компании ИНКОМ-Недвижимость изучили, как это влияет на ликвидность и цену жилплощади в наиболее распространенных типах нестандартного жилья.

К первому типу были отнесены квартиры с особенностями планировок в домах массовых серий. В нем в качестве подтипа можно выделить вторичное жилье с «сидячими ваннами» в обычных советских блочных одноподъездных 9-этажках серии II-18-01 или  II-18-01/09 (40 % экспозиции такого рода) и в ведомственных домах (еще 40 % ), доля которых на вторичном рынке достигает 3%.

Как правило, это объекты с одно- и  2-комнатными  квартирами как в пятиэтажных “хрущевках”, и очень небольшим совмещенным санузлом с сидячей ванной.  Обычно (60 %), такие квартиры выставляют на продажу наследники умерших родственников. А покупают приезжие «на первое время», чтобы сразу закрепиться в Москве. Причем достаточно быстро их раскупают, но цене ниже на 10-15% по сравнению с таким же жильем в “хрущевках” со стандартным санузлом.

Вторым подтипом являются квартиры «гостинки». Их отличие мизерная, всего в 2–3 кв. м кухонная зона при жилой комнате в 10–12 кв. м и тоже совмещенный санузел с сидячей ванной. Но на лестничной клетке в гостинках всего 3–4 квартирки, а в домах гостиничного типа с коридорной системой от 10 до 40. Такое жильё также строилось при СССР в 1960–1970 годах в качестве временной жилплощади. Но это, хотя и с низкими потребительскими качествами, наиболее часто продаваемая жилая недвижимость. К примеру, одна и та же квартира на Арбате или Остоженке продает раз в 30–50 лет, типовая “однушка” в спальном районе – раз в 10 лет, а гостинка раз в 3 года. Их средняя цена в 2,3 раза ниже среднестатистической “однушки” в тех же районах.  

Третий подтип – «квартиры для себя». При этом имеется в виду  модификации проекта самого дома, а не отдельной квартиры в нем. Например, на каком-то этаже потолки могут быть выше, чем на всех остальных. Таких предложений на рынке очень мало. Модернизация дома не влияет на цену продажи, но повышает её скорость.

Четвертый подтип квартир с особенностями планировок в типовых домах это жилая недвижимость «над арками». В домах, построенных в 1970-е годы (чаще 9-этажных «панелей») квартиры над арками имеют увеличенную комнатность и площадь. Но обычно продаются  они не дороже стандартной «трешки» в этом же доме.

Ко второму типу необычных и нестандартных квартир можно отнести жильё в домах, построенных по индивидуальным или экспериментальным проектам для проверки возможностей массового применения. Характерным примером этого является дом-корабль на 1000 квартир по адресу: Большая Тульская улица, 2, построенный для сотрудников атомной промышленности.

По сути это дом гостиничного типа, но с более просторными жилыми помещениями, в том числе с 2-уровневыми квартирами по 90 кв. м для многодетных. Сейчас жильё в нем продается по ценам до 25 % ниже, чем в среднем по району, что, как правило, характерно и для других подобных зданий.

Третий тип — квартиры в ведомственных домах. Их отличает высокое качество строительства и материалов, продуманные планировки и большой метраж (доля в продающемся нетиповом жилье 40 %). Как правило, их возводили для сотрудников ЦК КПСС, Совмина и Минобороны СССР. В народе они известны, как “дома из желтого кирпича”. Квартиры эти очень хорошо продаются по ценам на 10-15 % дороже.

Четвертый тип — квартиры в парадных «сталинских» домах (доля на рынке нестандартных «сталинок» 5 %). Они отличаются периодом постройки (начало 1930-х красный кирпич, 1930–1940-е с богато декорированные фасады в стиле сталинского ампира, с более скромной отделкой 50-х) и, разумеется, категорией жильцов. В таких домах обычно потолки до 4-х с лишним метров, на лестничной площадке 2, максимум 4 квартиры, есть комнаты для домработницы. Но их часто характеризует изношенность коммуникаций, отсутствие парковки и маленькие кухни. Все это актуально, например, для сталинских высоток. В целом продаются они неплохо, но на любителя.

Пятый тип — мегаквартиры постройки 2000-х, в 200–500 «квадратов» с непродуманными планировками. Мода на них уже прошла, и продать их сегодня можно только с дисконтом до 50 %.

Наконец, шестой тип — квартиры с нестандартным ремонтом. Эта особенность всегда чревата снижением цены недвижимости в 10- 30%. Исключения бывают очень редко когда специфические вкусы продавца и покупателя совпадают. Например, если стороны сделки   одной национальности, а жильё оформлено в национальном стиле.

Подводя итоги, можно сказать, что скидки при купле-продаже оригинальных квартир, могут достигать 10 % — 50 %. Исключение – жилье высокого качества в некоторых «сталинках» и в ведомственных домах, которое очень востребовано и обычно продается на 10–15 % дороже аналогов.

Собственник, выставляющий на продажу нестандартную квартиру, должен понимать, что оригинальность его недвижимости, скорее всего, мало кто оценит, а неуступчивость в цене может растянуть срок экспозиции жилплощади на годы.


Новости

Добавить комментарий