Что делать, если вам отказали в госрегистрации собственности в Крыму  

 

Госрегистрация права собственности подразумевает признание и подтверждение возникновения ваших прав на объекты недвижимого имущества.

На этой стадии оформления документов иногда также могут возникнуть сложности. По данным Госкомрегистра Крыма наиболее частыми причинами этого являются:

  • информация или сведения, подтверждающие подлинность представленных заявителем документов, по межведомственному обмену не были получены в срок.
  • расхождения данных об объекте недвижимости в правоустанавливающих документах, представленных заявителем, и содержащихся в ЕГРН.

В таких случаях кроме приостановки госрегистрации, Госкомрегистр Крыма вправе отказать и в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) госрегистрации прав.

К сожалению, если происходит госрегистрация перехода прав на объект недвижимости, то это становится проблемой для обеих сторон сделки, поскольку отрицательный результат связан либо с дефектом оформления прав на недвижимость до сделки, либо в её процессе.

Сторона сделки, осуществляющая продажу недвижимости, может обратиться в соответствующий госорган, чтобы завершить приготовления к госрегистрации недвижимости (административный путь разрешения вопроса), или обратиться в суд (как наиболее эффективный путь разрешения вопроса).

В связи с этим, можно столкнуться с необходимостью или обжалования решения в отказе или обратиться в суд с признанием права собственности на объект недвижимости.

 Причина 1. Наложение границ земельных участков в кадастровом учете.

Только решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном участке в ЕГРН с помощью установления координат смежных земельных участков по варианту, предложенному в заключении экспертизы.

Например: Истец обратился с требованиями к ответчикам как  правообладателям соседнего участка о признании недействительными:

— решения поселкового совета утверждении проекта землеустройства земельного участка Ответчика;

— государственного акта о праве собственности Ответчика  в отношении данного земельного участка;

— договора купли-продажи, заключенного между Ответчика и Покупателем, поскольку возникший спор является спором о границах земельных участков.

Чтобы разрешить спор, суд учёл варианты, предложенные экспертизой, которая установила координаты спорных земельных участков. (пример — решение Ялтинского горсуда  по делу № 2-744/2018).

Между тем, решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Причина 2. Завершение оформления прав на недвижимость.

          Может возникнуть ситуация, когда недвижимость, в частности земельный участок, не была дооформлена до вступления в силу Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 года N 6-ФКЗ установленным законом образом. В связи с этим, региональное законодательство предусмотрело специальный порядок, позволяющий завершить их оформление (Постановление Совета министров Республики Крым от 02.09.2014 N 313).

         Этот порядок позволяет завершить оформление права на указанные земельные участки (за исключением, например, участков, расположенных в СНТ, в отношении которых действует особый порядок) с помощью подачи заявления в соответствующий уполномоченный орган Республики Крым, а также на основании решений органов местного самоуправления, органов исполнительной власти о разрешении на разработку документации по землеустройству, а также иных документов.

Однако не всегда административный порядок позволяет завершить оформление прав, к таким случаям относится наследование имущества, завершение оформления которого при жизни наследодателя не было осуществлено.

Однако рассмотрим классический пример, когда отсутствует завершение оформления права в связи с объективными причинами.

Например: Истец обратился в суд в связи с тем, что было дано разрешение на разработку проекта землеустройства по отводу указанного земельного участка, получены положительные согласования и заключения городской СЭС,  экологической инспекции, комитета по охране культурного наследия,  главного архитектора совета, подтверждающие возможность выделения в собственность земельного участка.

Поскольку до  21 марта 2014 года проектная документация городским советом не была утверждена, не был разрешён вопрос о передаче в собственность земельного участка.

Между тем,  земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учёт и подготовлено заявление в Департамент имущественных и земельных отношений Администрации о передаче участка в собственность. Однако в его удовлетворении было отказано.

Единственным выходом для истца было обращение в суд с требованием о признании права на завершение оформления права собственности на земельный участок, которое было удовлетворено. (пример —  решение Ялтинского горсуда по делу № 2-4066/2016).

Причина 3. Самовольные постройки

Соблюдение действующего законодательства о самовольных постройках – актуальное требование в Крыму. Оно обусловленное наличием на полуострове морского побережья, привлекательного для курортной застройки, и практикой строительства помещений для отдыха (т.н. «апартаментов) в прибрежных зонах.

По общему правилу, предусмотренному ст. 222 ГК РФ в связи с тем, что невозможно приобрести право собственности на самовольную постройку, лицо, которое ее возвело, не вправе распоряжаться ею.

Поэтому  ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ  и ст. 55.32 ГК РФ позволяет снести самовольную постройку, или привести ее в соответствие с установленными требованиями в принудительном порядке  на основании решения суда или решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии со ст. 222 ГК РФ.

Кроме этого, оформление в собственность самовольной постройки может осложняться и проблемами в оформлении земельных участков под ними, а именно нецелевым использованием земельного участка.

Например: Физическое лицо являлось собственником земельного участка с целевым назначением: строительство и обслуживание индивидуального гаража. На этом земельном участке было возведено строение, состоящее из четырех этажей, на который не была предоставлена разрешительная документация на проведение строительных работ.

Администрация города обратилась в суд с иском о возложении на ответчика обязанности привести земельный участок первоначальное состояние путем сноса самовольно возведенного строения четырехэтажного жилого дома.

Решением Ялтинского городского суда по делу № 2-792/2018 иск Администрации был удовлетворен.

Итак, сложности с госрегистрацией права собственности в Крыму только подчеркнули приведённые ниже тенденции в судебной практике.

Во-первых, практический опыт в делах, связанных с признанием  права собственности в Крыму, позволяет отметить многообразие случаев, когда признание права собственности является универсальным инструментом преодоления государственного бюрократизма и небрежности в вопросах оформления права собственности физических и юридических лиц.

Во-вторых, при обобщении частных судебных случаев наиболее встречаемым упущением истцов, намеревающихся защитить свое право собственности, является оспаривание решений (отказов) регистраторов в государственной регистрации права.

В — третьих, в ряде случаев признание права собственности может быть косвенным способом защиты права, когда как проблема истца может крыться именно в недооформлении права собственности

И, в-четвертых, в некоторых категориях дел (при включении имущества в реестр казны, делах о наследовании и т.д.) признанию права собственности предваряются иные способы защиты права.

При этом признание прав собственности, в который раз подтверждает свою репутацию наиболее универсального способа защиты нарушенных прав в Крыму в случае, если не удалось завершить оформление права собственности в административном порядке.

 

Нина Михальская,

практикующий юрист

 

Фото: автора.

Добавить в Избранное

Так же подписывайтесь на наши соц. сети

Добавить комментарий