О вступающих в силу поправках в Закон о долевом строительстве

 

С 1 июля этого года в России вступают в силу кардинальные поправки в закон о долевом строительстве.

В этот день завершится переходный период на новую модель долевого участия в строительстве, который начался в июле 2018 года.

Ранее я писал об алгоритме действий дольщика при нарушении его прав со стороны застройщика при реализации договора ДДУ.

Теперь остановлюсь поподробнее на том, чем чреваты для всех участников долевого строительства, действующие и вступающие в силу в скором времени изменения в законодательстве.

Вплоть до настоящего времени основной проблемой при строительстве является нецелевое расходование застройщиками полученных по договорам ДДУ средств дольщиков. Действительно, если добросовестный застройщик старается пускать полученные средства на строительство конкретных объектов, то недобросовестные довольно часто растрачивают их, либо просто расхищают, выводя через подконтрольные компании. В любом случае, в итоге все это приводит к невозможности завершить строительство.

В подобных ситуациях у дольщиков был один вариант действий —  обращение в суд с требованием о взыскании неустойки или расторжения договора ДДУ и возврата вложенных средств. С учетом сложившихся на практике в судах общей юрисдикции скорости судопроизводства и подходов к рассмотрению споров, такой путь зачастую не давал нужного результата. Дольщики не получали ни свои деньги обратно, ни надлежащей компенсации за нарушение договора ДДУ со стороны застройщика.

Вводимые с 1 июля изменения в Закон ужесточают контроль над деятельностью застройщиков, расходованием ими полученных от дольщиков средств и усиливают ответственность лиц, контролирующих застройщиков (бенефициаров), а именно:

1. Застройщики смогут привлекать деньги от дольщиков только с использованием счетов эскроу.

Это специальный счет (ст. 860.7 ГК РФ), который открывается банком для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета в целях передачи их третьему лицу (застройщику) при наступлении оговоренных договором оснований. Дольщики будут обязаны вносить деньги на счет эскроу в оговоренные договором ДДУ сроки.

Это означает, что застройщики не смогут также свободно, как раньше, распоряжаться деньгами дольщиков. Банк обязан выдавать их застройщику только после предъявления разрешения на ввод дома в эксплуатацию и регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства. Застройщик, в свою очередь, чтобы вести строительство, сможет кредитоваться в банке, который открыл счета эскроу для дольщиков.

Таким образом, застройщик получит кредитование от банка, обеспеченное деньгами дольщиков. Чем быстрее застройщик закончит строительство, тем быстрее он получит доступ к деньгам дольщиков на счетах эскроу, а значит, сэкономит на процентах по кредиту. Такая заинтересованность застройщиков должна стимулировать их вести строительство в оговоренные сроки. В случае если дольщик захочет расторгнуть договор  ДДУ по предусмотренным законом основаниям, у него будет возможность вернуть свои деньги, поскольку застройщик не имеет к ним доступа. В такой конструкции должен достигаться баланс интересов всех сторон.

По замыслу законодателя, конструкция с применением счетов эскроу не позволит недобросовестным застройщикам нерационально тратить деньги дольщиков и уходить от ответственности.

2. Застройщики смогут направлять полученные деньги только на один объект строительства (либо на один проект, если ведется комплексная застройка) с ограничениями на операции по своему расчетному счету.

В частности, по счету застройщика не допускается:

— совершение операций, связанных с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц;

— операций, связанных с обеспечением исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;

— предоставление ссуд, займов;

— покупка ценных бумаг;

— операции, связанные с созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением операций, связанных с созданием (участием в уставных капиталах) хозяйственных обществ — застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом;

— оплата выпускаемых (выдаваемых) застройщиком ценных бумаг, за исключением оплаты выпускаемых им акций.

Иными словами, это ограничение также позволит контролировать денежные потоки застройщика и предотвратить необоснованные траты, направленные на вывод активов и нарушение прав дольщиков.

3.Закон позволил привлекать к субсидиарной ответственности бенефициаров застройщика.

Субсидиарная ответственность – это дополнительная ответственность третьих лиц. Она применяется, когда у должника не хватает активов расплатиться с кредиторами.

Бенефициар – лицо, которое фактически является владельцем бизнеса, контролирует его, но сведения, о котором могут не указываться в документах компании (к примеру, в связи со сложной корпоративной структурой компаний, количество которых может исчисляться десятками в рамках одного бизнеса).

Общеизвестно, что реальные владельцы строительного бизнеса обычно не числятся в качестве таковых в документах застройщиков. Это позволяет им уходить от ответственности перед кредиторами.

Теперь закон о долевом участии в строительстве предусматривает субсидиарную ответственность бенефициаров

Застройщика.

Застройщик обязан раскрывать сведения о своих бенефициарах наряду с другой информации о строительстве.

Данная информация должна сделать прозрачной структуру владения бизнесом застройщика и позволит привлечь к ответственности реальных собственников бизнеса при возникновении соответствующих оснований.

Таким образом, в случае банкротства застройщика и отсутствия у него активов для удовлетворения требований всех кредиторов, последние смогут привлечь к ответственности бенефициаров застройщика.

Приведенные сведения – неполный перечень изменений в закон о долевом строительстве. Законодатель предусмотрел массу поправок, из которых я выбрал наиболее, на мой взгляд, интересные. С полным перечнем изменений вы можете ознакомиться, непосредственно прочитав закон либо обратиться к нам, в юридическую компанию.

 

Воловиков Юрий

Управляющий партнер V&P LEGAL  

 


Так же подписывайтесь на наши соц. сети

Добавить комментарий