X

Какие документы при покупке недвижимости проверять и где их брать

Самый простой способ не поддаться на уловки мошенников и застраховать себя от проблем с   юридической чистотой документов при покупке недвижимости — взять на неё в банке небольшую ипотеку.

1. Но если вы не желаете переплачивать и решили положиться на собственные способности, то при проверке продавца вторичной недвижимости, прежде всего, исследуйте информацию о судебных разбирательствах с его участием.

Если продавец  физлицо, то вы найдете её на сайте мирового суда или суда общей юрисдикции по месту его регистрации (ст. 28 ГПК). Если это юрлицо, то  поройтесь в картотеке арбитражного суда.     Также покопайтесь в базе данных исполнительных производств на сайте ФССП. Наличие у продавца серьезных долгов резко повышает   вероятность ареста продаваемой недвижимости или исков от кредиторов о признании сделки недействительной.

Затем, если собственник недвижимости действует через своего представителя, проверьте нотариальную доверенность последнего на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Помните, если собственник продаваемой недвижимости на момент сделки не достиг совершеннолетия или в отчуждаемой недвижимости зарегистрирован как несовершеннолетний, то обязательно требуется разрешение на сделку от органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК, п. 4 ст. 292 ГК). В отсутствие такого  сделка купли-продажи в суде может быть признана недействительной (ч. 4 ст. 21 закона об опеке и попечительстве).

А вот с собственника преклонного возраста, также с того чей внешний вид говорит о невменяемости, алкогольной или наркотической зависимости обязательно требуйте справку о психическом здоровье.  И лучше, если она будет свежей.

Если объект продажи (кроме приобретения недвижимости по договору дарения, наследству или при наличии у супругов брачного договора) был куплен продавцом, когда он состоял в браке, то на совершение сделки необходимо нотариальное согласие второго супруга. Иначе супруг, чье  согласие   не было получено, может в течение года  оспорить сделку через суд (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса).

Если продавец в разводе, но недвижимость была куплена в период брака, расторгнутого менее трёх лет назад, на совершение сделки нужно либо нотариальное согласие экс-супруга, либо решение суда, либо соглашение о разделе имущества. (п. 7 ст. 38 Семейного кодекса).

2. Проверяя саму покупаемую квартиру или дом нужно первым делом заказать за 250 рублей (возможно, чуть больше) выписку на дом (квартиру) из Единого госреестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Там будут сведения о собственнике, дате и основании возникновения у него права собственности, кадастровой стоимости объекта, решении о его изъятии для государственных или муниципальных нужд, а также об обременениях.

Затем истребуйте и внимательно изучите документы о приобретении продавцом данной   недвижимости в собственность. Это  договор купли-продажи, платежное поручение или расписка, подтверждающие оплату по этому договору.

В паспортном столе можно и нужно проверить карточку регистрации (форма № 9) или выписку из домовой книги, чтобы точно знать, кто зарегистрирован в  покупаемой недвижимости. Помните, что на момент сделки в  доме или квартире не должен быть зарегистрирован никто.  Дело в том, что зарегистрированное лицо без его согласия выписать очень трудно. Это можно сделать только через суд, да и то далеко не всегда.

Важно обратиться в БТИ, чтобы узнать правду о возможных  перепланировках и переустройствах, и узаконены ли они.

Для дома обязательно Разрешение на строительство. Его можно спросить напрямую у продавца или поискать на сайтах  мэра Москвы,  Мосгосстройнадзора, столичного Департамента стройкомплекса, Минимущества Московской области, Минстройкомплекса Московской области Службы госстройнадзора и экспертизы Санкт-Петербурга, либо на официальных сайтах других уполномоченных органов власти.

А при покупке готового загородного дома запросите документы о присоединении к сетям водоснабжения, водоотведения, газоснабжения и электроснабжения.

3. При покупке земельного участка также сначала за 250 рублей закажите и изучите выписку на землю из Единого госреестра прав на недвижимость  имущество (ЕГРП) и внимательно её изучите.

Затем запросите документы, на основании которых продавец владеет этой землей. Убедитесь, что участок не располагается в охранной либо санитарной зоне, чтобы не было потом проблем со строительством и последующим оформлением на нем капитального объекта.

Проверьте оформление границ участка, чтобы в последствие  не было ссор с соседями. Привлеките геодезистов, чтобы понять насколько фактическая площадь покупаемой земли соответствует  её размеру по документам.

4. Когда покупаете малоэтажный жилой дом, поделенный на несколько многоуровневых квартир с отдельном входом в каждую и небольшим участком земли рядом (таунхаус), действуйте по схеме описанной в пункте 3 про земельный участок.

Но при этом помните, что и таунхаус, и земельный участок при нем оформляются в общую долевую собственность. Это право возникает с момента первой регистрации права на жилое помещение. Вид разрешенного использования земельного участка должен быть: «жилищное строительство», «малоэтажное строительство» или «блокированные жилые дома».

Если земля под таунхаусом относится к «малоэтажному строительству», то дом будем считаться многоквартирным и каждая его секция оформляется, как квартира с индивидуальным входом.

Проверить застройщика, разрешенные ему виды деятельности и его учредителей можно на сайте ФНС. Разумеется, поищите застройщика в реестрах благонадежности (на сайте Москомстройинвеста и Минстройкомплекса Московской области), отзывы о нем и его проектах в интернете.

Если вы заключаете договор долевого участия (ДДУ), то помните, что  он теперь обязательно регистрируется в Росреестре. Лишь после  этого у дольщика возникает обязанность внести оговоренную соглашением сумму (ч. 3 ст. 4 закона о долевом строительстве).

Если застройщик начал строительство после 1 января 2014 года, у него должно быть поручительство банка или страховой компании о страхование  гражданской ответственности перед дольщиками.  Обязательно убедитесь, что в СМИ или в интернете размещена проектная декларация застройщика.  При этом заключение договора купли-продажи с первым участником строительства допускается лишь спустя 14 дней со дня её опубликования (ч. 2 ст. 19 закона о долевом строительстве).

Лучше и безопаснее заключить не ДДУ, а договор проектного финансирования, но считается, что жилье по нему обойдется дороже.

 

По материалам статьи Алины Михайловой на сайте pravo.ru

 

Добавить в Избранное

Так же подписывайтесь на наши соц. сети

Добавить комментарий